Menumpuk Laba dengan Menjadi Induk Semang Kos



KOMPAS.com - KALAU Anda ingin mengunjungi universitas-universitas papan atas dan unggulan di Amerika Serikat, tak perlu lagi jauh-jauh ke negara tersebut. Anda bisa menemukan nama-nama seperti Oxford, Yale, Princetown, Georgetown, dan Barkeley di Tangerang, Provinsi Banten. Tepatnya di kawasan Lippo Karawaci.

Sayangnya, itu hanyalah nama-nama yang dipakai untuk menara apartemen Aston Urbana Residence. Tentu, PT Titan Properti punya alasan khusus menamakan lima dari tujuh menara yang dibangunnya itu dengan nama universitas legendaris tersebut.

Sudarmanto, konsultan properti Titan Properti, mengatakan segmen utama konsumennya adalah kalangan mahasiswa, ekspatriat, dan karyawan rumahsakit. “Kebanyakan memang anak-anak UPH (Universitas Pelita Harapan),” kata dia. Maklum, Aston Urbana terpacak di Jalan Alamanda Raya, Karawaci, tak jauh dari kampus universitas tersebut.

Belakangan ini para pengembang properti memang menyasar pangsa pasar kalangan mahasiswa. Ini adalah sebuah ceruk bisnis baru. Selama ini, mahasiswa yang letak kampusnya jauh dari rumah orangtuanya lebih memilih tinggal di rumah kos. Penduduk sekitar kampus menyewakan kamar-kamar di rumahnya kepada mahasiswa. Ada pula pengusaha yang sengaja membangun rumah kos.

Kebutuhan terhadap tempat tinggal di sekitar kampus terus meningkat setiap tahun. Apalagi, di kawasan sentra-sentra pendidikan seperti Depok, Grogol, Tanjung Duren, Salemba, dan Karawaci. Di sisi lain, lahan yang tersedia untuk membangun rumah kos-kosan makin terbatas. Nah, kondisi inilah yang dilihat para pengembang properti sebagai sebuah peluang yang menggiurkan.

Sebenarnya, para pengembang tak perlu repot membangun apartemen khusus mahasiswa. Mereka cukup membangun apartemen kelas menengah dengan desain yang minimalis dan lebih praktis. Toh, pembelinya adalah orangtua mahasiswa. Atau, banyak pula mahasiswa yang menyewa apartemen itu, tentu memakai duit dari orangtuanya. Jadi, para pengembang tak perlu khawatir margin usahanya jadi menurun.

Wira Agus, Kepala Riset Industrial Cushman Wakefield, melihat beberapa pengembang besar telah masuk ke ceruk bisnis tersebut. Sebut saja Grup Agung Podomoro yang mendirikan Apartemen Gading Mediterania, bilangan Grogol. Salah satu pangsa pasar yang disasarnya adalah para mahasiswa Universitas Trisakti, Universitas Tarumanegara, dan Universitas Kristen Krida Wacana (Ukrida), yang lokasi kampusnya dekat dengan apartemen.

“Dengan harga per unit rata-rata Rp 300 juta, sambutannya luar biasa,” kata Wira. Sebagian besar peminatnya adalah mahasiswa. Dia menilai, Agung Podomoro adalah pengembang yang jadi pionir pembangunan apartemen untuk mahasiswa.

Belakangan, para pengembang membidik lokasi lain yang jadi sentra kampus, seperti Karawaci dan Depok. Dua di antaranya adalah Aston Urbana Residence dan Apartemen Margonda Residence.

Jaminan sewa di Aston

Aston Urbana baru dibangun sejak tahun 2007. Sebanyak 80% dari total unitnya kini sudah laku terjual. Padahal, pembangunannya diperkirakan baru rampung pada Desember 2009. Menurut Sudarmanto, pihaknya membangun lima menara di atas lahan seluas 3,5 hektare (ha). “Sebenarnya ada tujuh tower. Tapi yang dua belum dibangun dan belum jelas dibangun proyek apa,” imbuhnya.

Total, Aston Urbana memiliki 657 unit apartemen. Masing-masing menara punya jumlah unit yang berbeda-beda, disesuaikan dengan banyaknya lantai. Seperti, Tower Yale berlantai empat hanya memiliki 85 unit. Sedangkan Tower Georgetown berlantai enam punya 192 unit apartemen.

Nah, pengelola Aston Urbana membaginya dalam tiga tipe unit apartemen. Yaitu, single, single plus, dan double. Pembagiannya berdasarkan luas dari masing-masing unit. Misalnya, tipe single di Tower Princetown seluas 29,91 m², single plus 34,47 m², dan double seluas 60,41 m². Lantas, yang paling luas tipe double di Tower Yale, yaitu 65,82 m².

Otomatis, harga jualnya disesuaikan dengan tipe dan luas unit. Tipe single berkisar Rp 246 juta hingga Rp 282,59 juta, dan tipe single plus mulai dari Rp 280,83 juta hingga Rp 314,31 juta. Sedangkan tipe double berbandrol antara Rp 567,67 juta hingga Rp 633,48 juta.

Sudarmanto menambahkan, harga unit di masing-masing lantai juga berbeda Rp 2 juta. “Semakin tinggi akan makin mahal karena pemandangannya semakin bagus,” imbuhnya.

Ada pula tambahan lain, yaitu pembelian perabotan atau furnitur. Harganya untuk masing-masing tipe apartemen berbeda-beda, berkisar antara Rp 18 juta hingga Rp 20 juta. “Standar furnitur ditentukan oleh kami sebagai pihak pengelola,” kata Sudarmanto.

Anda tak perlu cemas dengan harga jual yang tergolong tinggi untuk luas yang tak seberapa itu. Kalau tak ingin membelinya, anak Anda tetap bisa tinggal di situ dengan cara menyewa. Sudarmanto mengatakan, sebagian pembeli Aston Urbana adalah investor, yang bakal menyewakan kembali aset propertinya tersebut.

Bahkan, Titan Properti bekerjasama dengan pihak pengelola bersedia membantu pemiliknya mencari penyewa. “Kami menawarkan konsep yang berbeda, yaitu rental guarantee,” kata Sudarmanto. Jadi, pembeli apartemen Aston Urbana memperoleh fasilitas berupa jaminan sewa selama dua tahun.

Tipe unit yang memperoleh fasilitas itu adalah single dan single plus. Sedangkan tipe double biasanya dibeli oleh keluarga yang memang berencana mendiami apartemen tersebut.

Cahyo L., Staf Pemasaran Apartemen Aston Urbana, menyatakan pemilik yang menggunakan fasilitas rental guarantee akan mendapat setoran uang sewa sekitar Rp 2 juta per bulan. Setorannya setiap tiga bulan sekali. Jadi, Anda bisa ongkang-ongkang dengan modal sekitar Rp 300 juta-Rp 400 juta bakal dapat pemasukan setahun Rp 48 juta, tanpa harus repot-repot mencari penyewa selama dua tahun. Strategi pemasaran tersebut cukup ampuh.

Buktinya, Sudarmanto mengaku, 80% dari total unit Aston Urbana sudah ludes terjual. Dari jumlah itu, 50% bakal disewakan oleh pemiliknya. “Rata-rata tiap bulan laku 10 hingga 15 unit,” imbuh Cahyo.

Sebagian besar penghuni yang akan menempati apartemen itu adalah mahasiswa UPH. Ini sesuai dengan tujuan pembangunan Aston Urbana, yaitu hunian bagi mahasiswa dan karyawan yang punya kegiatan sehari-hari di sekitar Karawaci.

“Ada UPH dan banyak tempat-tempat industri,” timpal Cahyo. Bahkan, Aston Urbana menjalin kerjasama dengan manajemen UPH. Sehingga, pangsa pasarnya dari kalangan mahasiswa terus bertambah.

Lantaran menyasar pasar mahasiswa, pengembang membangun fasilitas-fasilitas penunjang seperti jaringan internet nirkabel (wifi), teve kabel, cafe shop, dan klub olahraga. Ada pula pusat gerai ATM, klinik, minimarket, dan laundry. Aksesnya pun mudah, yaitu sekitar 10 menit berkendaraan dari pintu tol Karawaci.

Nah, kalau Anda berminat membeli atau berinvestasi di Aston Urbana, ada tiga jenis pembayaran. Pertama, tunai dengan jangka waktu satu minggu hingga sebulan. Kedua, pembayaran bertahap selama 12 bulan, dengan uang muka 30%. Dan, ketiga, kredit pemilikan apartemen (KPA) dengan uang muka 20% dan jangka waktu 10 tahun-15 tahun.

Tarifnya tak mahal

Contoh lain, jauh di selatan Jakarta, tepatnya di Depok, berdiri apartemen sejenis bernama Margonda Residence sejak tahun 2005. Pengembangnya adalah PT Cempaka Bersamamaju. Apartemen ini punya 840 unit dengan tujuh menara, di atas lahan seluas 1,5 hektare. Kini, tingkat huniannya mencapai 70%, dan 50% di antaranya disewakan.

Ada dua tipe unit. Pertama, tipe studio seluas 20 m². Di dalamnya terbagi atas ruangan kering, kamar mandi, dan dapur. Di ruangan kering kita bisa menghamparkan tempat tidur berukuran double bed, rak buku, lemari, sofa tunggal, bahkan meja makan mini dengan dua tempat duduk. Ruangan ini bisa dimaksimalkan dengan meletakkan kitchen set kecil.

Tipe kedua seluas 38 m². Namun, dari 840 unit yang tersedia, sebanyak 700 unit merupakan tipe studio. Pasalnya, pengembang dan pengelola Margonda Residence membidik pangsa pasar mahasiswa. Di kawasan itu ada tiga universitas, yaitu Universitas Indonesia, Universitas Pancasila, dan Universitas Gunadarma.

Otomatis, harga sewanya disesuaikan dengan kantong mahasiswa. Yaitu, sekitar Rp 1,3 juta per bulan, atau tak jauh beda dengan harga kamar di tempat kos elite. Bahkan, para mahasiswa bisa menikmati fasilitas tambahan di apartemen ketimbang ngekos.

Margonda Residence dilengkapi fasilitas bersama, seperti kolam renang dan pusat olahraga, yaitu tempat kebugaran dan lapangan tenis. Ada juga food court dan minimarket, serta lapangan parkir. Aksesnya pun mudah, hanya 10 meter dari Jalan Raya Margonda.

Seorang dosen yang tinggal di apartemen ini menuturkan, dia memilih tinggal di sini ketimbang rumah kos karena faktor kebersihan. “Kalau tinggal di kos pria biasanya tidak bersih,” imbuh dia.

Selain itu, tinggal di apartemen lebih aman karena ada petugas keamanan yang berjaga selama 24 jam sehari. Demi menikmati kenyamanan dan keamanan ini, ia mesti merogoh kocek Rp 1,35 juta sebulan.

Maryuni, Staf Pemasaran Margonda Residence, menyebut apartemen ini sangat cocok sebagai ladang investasi. Sejak mulai dihuni tahun 2006, sudah ada peningkatan harga 30% lebih. Contohnya, tiga tahun lalu harga beli tipe studio sebesar Rp 85 juta. Kini, harganya sudah mencapai Rp 140 juta lebih.

Begitu halnya tipe 38, yang dulu seharga 190 juta, sekarang punya harga jual Rp 260 juta. Selain itu, semakin tinggi lantai unit apartemen maka harganya ikut naik kelas. Selisihnya bisa mencapai Rp 5 juta.

Wira sepakat, investasi di apartemen yang menyasar mahasiswa cukup menjanjikan. Dia menghitung dengan harga beli dan sewa sekitar Rp 1,5 juta hingga Rp 2 juta per bulan, pemilik bisa meraup keuntungan sekitar 7%-8%.

Namun, dia mengingatkan agar pembeli memperhatikan karakteristik kawasan di masing-masing apartemen. Ada daerah yang meski punya kampus tapi kurang prospektif. Sebab, bukan merupakan universitas favorit para mahasiswa kelas menengah ke atas.

Dandy Koswara Putra, pemilik salah satu unit Apartemen Margonda Residence, mengeluhkan kualitas bahan bangunan apartemennya. Selain itu, fasilitas yang tersedia tidak memuaskan. Seperti, tempat fitnes atau kolam renang yang terlalu kecil. Ada lagi, lintasan lari yang disediakan sering digunakan untuk lahan parkir kendaraan para penghuni.

Toh, semua itu tidak menghalangi rencana ekspansi Margonda Residence. Pada bulan Juli nanti si pengembang akan mulai membangun apartemen tahap kedua di atas lahan seluas 7.000 m². Di situ rencananya dibangun tiga menara, yang terdiri dari 600 unit biasa dan 400 unit subsidi. Pembangunannya ditargetkan rampung tahun 2011. Harga jualnya mulai dari Rp 139 juta. Tertarik? (KONTAN/ Sanny Cicilia Simbolon/Widyasari/Yura Syahrul )


Siap-Siap, Harga Properti Bisa Naik!



Harga properti terutama sektor hunian diperkirakan bisa naik pada kisaran 10 sampai dengan 15 persen pada tahun 2009 ini mengingat kecenderungan turunnya tingkat bunga KPR. Prediksi itu diungkapkan Chief Marketing Officer Residential Project Rasuna Epicentrum, Deden E Sudarbo di Jakarta, Jumat (8/5).

"Jadi pemilik unit hunian yang sudah akad kredit sebelum tahun 2009 akan menikmati capital gain 10 - 15 persen karena kenaikan itu," ungkap Deden.

Menurutnya, kenaikan terutama terjadi di lokasi-lokasi premium.


( Ilustrasi diatas, dari 136 Unit rumah di Ayodhya Citra 2, tinggal tersisa 15 unit saja. Dalam periode Maret hingga pertengahan Mei 2009, terjual 9 unit )

Deden mengatakan, meski harga properti cenderung mengalami kenaikan, permintaan (demand) masih tetap tinggi, terutama dilihat dari data penjualan properti di kawasan emas.

"Masyarakat menengah - atas masih melihat sektor properti masih menjadi alternatif investasi yang menguntungkan ditengah-tengah iklim ekonomi yang belum pasti (masih wait and see)," kata Deden.

Deden menambahkan, di tengah-tengah iklim ekonomi yang belum pasti seperti sekarang ini pemilik modal harus pintar-pintar memilih investasi agar tidak mengalami kerugian untuk ke depannya. Dia mengatakan, sektor properti saat ini belum pulih, akan tetapi diperkirakan mulai mengalami perbaikan pada bulan Juli 2009 dipicu turunnya bunga bank serta usainya pemilihan Presiden dan Wakil Presiden.