PROSPEK PERMINTAAN PROPERTI RESIDENTIAL


STUDI KASUS DIY
Oleh: Tjahjo Oetomo ( Pemimpin Bank Indonesia Yogyakarta ).

Syarat minimal masyarakat sejahtera bila kebutuhanpokok berupa Pangan, Sandang, dan Papan telah terpenuhi. Pada jaman sekarang Pangan dan Sandang relatif mudah ditemui, sedangkan pemenuhan papan masih banyak kendala. Kendala yang paling dominan adalah besarnya biaya yang dibutuhkan untuk memperoleh papan/rumah, apalagi di Yogyakarta
Mahalnya rumah di DIY tidak terlepas oleh tingginya permintaan yang juga mendoron tingginya harga bahan baku. Permintaan yang tinggi ini sudah tampak terlihat ketika kecendrungan masyarakat DIY, khususnya pendatang, yang lebih memilih rumah modern (rumah bertembok) disbanding rumah tradisional (yang terbuat dari kayu atau bambu).

Permintaan Properti
Peningkatan Indeks Harga Properti Residensial ( IHPR ) searah dengan peningkatan Produk Domestik Bruto ( PDB ) DIY dan ada beberapa pengaruh musiman yang memberi indeks yang cukup signifikan khususnya di triwulan I kecuali pada tahun 2007
( sebagai akibat dari gempa bumi 27 Mei 2006 ). Peningkatan indeks yang cukup tinggi tersebut umumnya disebabkan adanya peningkatan permintaan menjelang tahun ajaran baru yang umumnya jatuh pada triwulan II.

Berdasar survey Bank Indonesia ( 2004 ), beberapa latar belakang mengapa mereka tertarik untuk memiliki tempat tinggal di Yogyakarta, diantaranya adalah karakteristik kota Yogyakarta sebagai kota pendidikan, dan hal ini adalah factor utama yang menentukan dinamika bisnis property residensial ( rumah tinggal ). Selain itu factor ketenangan dan kenyamanan juga penting bagi masyarakat yang bekerja diluar kota dalam memutuskan untuk mempunyai tempat tinggal di Yogyakarta. Hal ini dapat dibuktikan bahwa ternyata Yogyakarta juga mendapat predikat baru yaitu kota lansia.
Banyak orang yang memutuskan menghabiskan sisa waktu hidup dengan menetap diYogyakarta.

Faktor lainnya yang berkaitan dengan perkembangan bisnis property residensial adalah luas propinsi DIY yang relative terbatas jika dibandingkan dengan jumlah penduduk yang tinggal di wilayah tersebut. Dengan kondisi ini, apabila terdapat peningkatan permintaan terhadap perumahan, para pengembang akan terdorong memperluas usahanya dengan cara membangun proyek-proyek erumahan di lahan-lahan baru yang jumlahnya terbatas disekitar kota Yogyakarta sehingga harga tanah terdongkrak naik. Hal tersebut yang menyebabkan mengapa naiknya permintaan perumahan yang berlangsung terus menerus langsung direspon oleh peningkatan harga dan menjadikan rata-rata level harga rumah di DIY hamper menyamai level harga rumah dikota besar di Indonesia seperti Jakarta, Bandung, dan Semarang.
Sementara itu, segmen pasar yang cukup menjadi prioritasd pengembang adalah segmen rumah ukuran kecil dengan segmen harga sederhana dan menengah, terbukti dengan pergerakan indeksnya rata-rata diatas IHPR.
* Disampaikan pada musda REI DIY Juli 2008

Menengah:
Tipe rumah diklasifikasikan menurut luas bangunan, yaitu:
- Rumah tipe kecil/ sederhana ( luas bangunan s.d 36 m2 )
- Rumah tipe menengah ( luas bangunan > 36 m2 s.d 70 m2 )

Target market diklasifikasikan menurut harga jual, yaitu :
- Rumah sangat sederhana ( harga <>- Rumah sederhana ( harga Rp 50.000.000,- s.d Rp 100.000.000,- )
- Rumah menengah ( harga > Rp100.000.000,- s.d Rp 250.000.000,- )
- Rumah menengah atas ( harga > 250.000.000,- s.d Rp 500.000.000,- )
- Rumah mewah ( harga > Rp 500.000.000,- )